La force majeure ne justifie pas le non-paiement des loyers. Cependant, d’autres fondements juridiques peuvent être invoqués par le Preneur en vue d’obtenir une réduction des loyers, une résolution anticipée ou encore à des délais de paiement. Personne ne peut prétendre savoir de quelle manière les juges vont apprécier chaque situation. Aussi, le Bailleur qui subit un préjudice important peut avoir intérêt à négocier.
De manière générale, les preneurs de locaux commerciaux ou professionnels ont dû fermer leur établissement en raison de la crise sanitaire et n’ont donc pu jouir de leurs locaux. Un grand nombre sollicite de leur bailleur le non-paiement des loyers arguant de la force majeure.
Le locataire pense être de bonne foi, l’État considèrant le coronavirus comme un cas de force majeure. En effet, le Ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a déclaré le 28 février 2020 que le coronavirus doit être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises.
Force majeure – Or, il n’existe pas de force majeure « financière ». La force majeure permet de justifier l’inexécution d’une obligation de faire : un retard de livraison, l’impossibilité de fournir une prestation ou encore de livrer une marchandise. Elle ne permet pas de justifier un non-paiement sauf disparition de la monnaie en-cours. Dans la plupart des cas, le Bailleur a mis à disposition les locaux et a respecté son obligation.
Suspension – Le Président de la République avait annoncé une « suspension » des loyer qui s’est analysée comme un report. Le gouvernement a été encore plus timide, l’ordonnance du 25 mars 2020 ne parlant même pas de report… Il s’agit en réalité d’une suspension des sanctions liées au non-paiement : suspension de la clause résolutoire etc… et ce dans des cas limités.
Aussi, quel intérêt a le Bailleur de négocier ?
Le Bailleur subit un préjudice important de sorte qu’il a plus intérêt à tenter une négociation plutôt qu’à s’opposer fermement à la mise en œuvre par son débiteur de la force majeure.
Exception d’inexécution – Certains juristes considèrent qu’il peut être fait état de l’exception d’inexécution par le locataire (article 1219 du code civil). Or, comme exposé ci-avant les bailleurs ont mis à disposition les locaux.
Cependant, la situation reste exceptionnelle. Personne ne peut prétendre savoir comment les Tribunaux vont apprécier les conséquences de la crise sanitaire au cas par cas. La situation va dépendre notamment de la date de conclusion du bail, de la durée etc.. Il est bien évident que la fermeture liée au COVID n’a pas les mêmes conséquences sur un bail saisonnier que sur un bail de 9 ans. Les preneurs, en fonction de leur situation et de leur objectif (diminution de loyer ou résolution du bail, vont notamment pouvoir invoquer :
- L’imprévision – Les locataires vont pouvoir tenter de prévaloir du changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat. L’imprévision permet de tenter une renégociation amiable mais peut également aboutir à une révision judiciaire ou une résolution (article 1195 du code civil).
- La perte de la chose louée : Le code civil prévoit qu’en cas de destruction de l’immeuble, le bail est résilié de plein droit (Article 1722 du code civil). La jurisprudence a étendu la notion de perte totale au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination notamment en cas d’une décision administrative. Cependant, en l’espèce, l’obstacle est temporaire. Les tribunaux pourront-ils considérer, en l’absence de dérogation à l’article 1722 dans le contrat, que la fermeture administrative temporaire du fait du prince constitue une disparition partielle permettant une diminution du loyer une résiliation au choix du locataire ? À suivre.
- La Caducité – Dans le même sens, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît (article 1186 du code civil). Or, la fermeture administrative n’at-elle pas privé le contrat de son objet ? Contrairement à l’imprévision, la caducité peut avoir un effet rétroactif. Or, dans ce contexte, il peut être difficile pour le Bailleur de changer de locataire et de négocier un nouveau bail.
La caducité pourra également être invoquée par les Grands gestionnaires (résidence de tourisme etc…) qui prennent à bail commercial des locations meublées pour les proposer à la location saisonnière. Le bail commercial initial et les locations saisonnières semblent constituer des contrats interdépendants : la possibilité de louer aux vacanciers est une condition déterminante pour les gestionnaire de prendre à bail les meublés. Aussi, la fermeture administrative des hébergements de courte durée et les arrêtés préfectoraux interdisant la location saisonnière semblent rendre caduc le bail et ainsi y mettre fin.
- Les délais de paiement (article 1343-5 du code civil) : le Juge, à la demande du Preneur, peut reporter ou échelonner la dette dans la limite de 24 mois.
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Le principe est que la force majeure ne justifie pas le non-paiement des loyer. Tout au plus, elle permet un report des loyers exigibles. Compte-tenu du contexte, le Bailleur peut avoir intérêt à conserver le Preneur et à renégocier le Bail plutôt que de remettre sur le marché le local. Une réduction ou une franchise de loyer pour une période déterminée ou un report sur une période plus étendue peut permettre la poursuite des relations contractuelles et un paiement spontanée du Preneur.